부실채권 투자의 성패는 매입하기 전에 결정됩니다. 등기부에 적힌 권리와 적히지 않은 권리를 모두 읽어내고, 보수적인 배당 시나리오로 검증을 통과한 물건만 인수합니다. 저희 검토의 네 기둥을 소개합니다.
하나의 물건이 인수 대상이 되려면 아래 네 영역의 검토를 모두 통과해야 합니다. 어느 하나라도 해소할 수 없는 문제가 발견되면, 그 물건은 아무리 가격이 매력적이어도 인수하지 않습니다.
소유권 변동 이력, 근저당권과 채권최고액, 가압류·가처분·가등기까지 — 등기부에 기재된 모든 권리의 순위와 효력을 확인하고, 인수하려는 채권이 배당에서 어느 자리에 서게 되는지를 확정합니다.
전입일자·확정일자·점유 여부로 임차인의 대항력과 우선변제권을 판단하고, 소액임차인 최우선변제 대상액까지 반영합니다. 등기부에 보이지 않는 임차권이 배당과 명도에 미치는 영향을 빠짐없이 계산합니다.
당해세는 배당에서 담보권보다 앞설 수 있는 채권입니다. 재산세·종부세 등 당해세 규모와 조세 압류, 4대보험 채권 등 법정기일 있는 공과금을 조사하여 배당 시나리오에 선반영합니다.
감정평가액이 아니라 유찰 회수별 최저가를 기준으로 여러 낙찰 시나리오를 만들고, 각 시나리오에서 저희가 실제로 배당받는 금액을 계산합니다. 가장 보수적인 시나리오에서도 수지가 맞아야 인수를 검토합니다.
가처분·유치권·소송이 얽힌 물건은 위 네 기둥에 더해 법률 검토를 거칩니다. 필요한 경우 법무법인의 법률의견서를 확보하여 소송수계 가능성과 권리 승계의 법적 근거를 확인한 후에만 인수합니다. 남들이 가격을 매기지 못하는 물건의 가격을 매길 수 있는 이유가 여기에 있습니다. (실제 사례는 칼럼 — 유치권 물건 편을 참고하십시오.)
